Osservazioni sulle questioni dei Comparti C del geometra Antonio Santoro (già assessore al bilancio mandato Sindaco Alabrese)

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Poiché a tutt’oggi, nonostante le varie sollecitazioni, il Sindaco non ha ancora inteso promuovere un incontro/confronto in cui discutere sulla tassazione IMU/TASI delle aree potenzialmente edificabili, comprese nei cosiddetti comparti “C”, il sottoscritto geometra Antonio Santoro, ritenendo di non potersi esimere dal dare il suo contributo nella problematica in questione, sia in quanto tecnico esperto in materia, sia in quanto cittadino grottagliese, redige la seguente sintetica relazione nell’auspicio che possa essere utile agli amministratori pro-tempore di buona volontà, che non possono e non devono restare impassibili di fronte al grido di dolore sollevato dai numerosi concittadini che, ormai disperati, non riescono a venir fuori da questa penosa e tormentosa vicenda che toglie la tranquillità familiare e che sta creando seri danni esistenziali oltre che economici. ( foto di copertina: una delle tantissime riunioni dei proprietari dei terreni dei  Comparti C)

Per la valutazione delle aree edificabili comprese nel piano regolatore di Grottaglie, sono state effettuate tre stime:

– la prima dalla Agenzie Delle Entrate di Taranto, su richiesta del comune di Grottaglie, risalente al marzo 2013;

– la seconda, elaborata dall’ufficio tributi del Comune di Grottaglie e redatta dal personale tecnico in servizio presso lo stesso ufficio, risalente al mese di luglio 2014;

– la terza, redatta dal geom. Mitello, in qualità di ctu nominato dal TAR per la Puglia, sezione di Lecce, in occasione del contenzioso intrapreso dal Comune di Grottaglie contro l’Agenzia Delle Entrate di Taranto, risalente al mese di marzo 2019.

 Le tre stime sopra citate approdano a risultati molto differenti fra loro; ad esempio, se prendiamo come riferimento il comparto C2, i valori espressi sono i seguenti:

– per l’Agenzia Delle Entrate, euro 9,00 al mq;

– per il comune di Grottaglie, euro 133,51 al mq;

– per il geom. Mitello, euro 80,08 al mq.

Va precisato che:

1) il comune di Grottaglie, considerando che il comparto C2 – come quasi tutti gli altri comparti – è privo di qualsiasi strumento attuativo, ha ridotto la sua valutazione ad euro 22,74 eseguendo prima la media aritmetica dei valori di cui alla delibera G.C. 224/2008 (euro 28,03), alla perizia dell’Ag. Entrate (euro 9,00) e alla perizia dell’ufficio tributi (euro 133,51), e poi applicando al risultato una riduzione del 60 %, giustificata dal fatto che il comparto è privo di strumento attuativo: 28,03 + 9,00 + 133,51 = euro 170,54 : 3 = 56,85 – 60 % = euro 22,74; ovviamente, stesso criterio usa per gli altri comparti; la suddetta media aritmetica è concettualmente errata in quanto, oltre a considerare valori molto diversi fra loro (quindi non mediabili), riguarda valori disomogenei in quanto i primi due si riferiscono alla superficie territoriale, il terzo alla superficie fondiaria.

2) il geom. Mitello, sempre in riferimento allo stesso comparto (l’esempio vale ovviamente per ciascun tipo di comparto), riduce la sua valutazione ad euro 38,03 effettuando anche lui la media aritmetica tra il valore espresso dall’Ag. Entrate (euro 9,00), il valore espresso dall’ufficio tributi (euro 25,00) e il valore derivante dalla sua perizia (euro 80,08) – 9,00 + 25,00 + 80,08 = euro 114,08 : 3 = 38,03; il geom. Mitello, così operando, compie un grave errore che, se può essere tollerato in una stima di parte di un ente pubblico (come quella del comune, in cui appunto si commette lo stesso errore), non può essere consentito ad un CTU, primo perché esegue una media tra tre valori molto disomogenei fra loro, secondo perché considera erroneamente un valore delle aree ricadenti nel comparto C2, estrapolato dalla stima del comune di Grottaglie, di euro 25,00 anziché di euro 133,51.

Comunque, il geom. Mitello conclude la sua perizia affermando che i più probabili valori di mercato delle aree edificabili in Grottaglie sono quelli derivanti dalla suddetta media aritmetica e da egli stesso indicati nella tabella n. 14, tabella in cui il valore dell’area presa in questo esempio (comparto C2) è pari ad euro 38,03; questo valore, in ossequio al modus operandi utilizzato dal Comune in considerazione del fatto che il comparto è privo di strumento attuativo, andrebbe decurtato del 60 % e si ridurrebbe quindi ad euro 15,21; ciò vuol dire che proseguendo la stima del ctu, il suolo nell’ambito del comparto C2 vale euro 15,21 e non euro 22,74, così quanto stabilito dal Comune.

Stesso procedimento può applicarsi per tutti i comparti per ciascuno dei quali sarà possibile constatare una considerevole riduzione del valore rispetto a quello attribuito dalla perizia Comunale (vedi tabella allegata n. 2, colonna n. 3).

Non si comprende come l’avv. Sannicandro, difensore del Comune di Grottaglie, abbia potuto asserire che la perizia del geom. Mitello “ha confermato che i valori soglia individuati dal Comune nelle delibere anzidette, corrispondono o sono addirittura inferiori a quelli di mercato”; infatti, è evidente che non ha tenuto conto che i valori della ctu, per confrontarli con quelli Comunali, vanno prima ridotti del 60 %.

In realtà, tra i valori espressi dal comune di Grottaglie e dal geom. Mitello vi è una differenza di euro 53,43: infatti, il Comune di Grottaglie ha periziato per il comparto C2 un valore pari ad euro 133,51 al mq, mentre il geom. Mitello ha periziato un valore di euro 80,08 al mq, valore che, come si può ben constatare, è molto inferiore a quello stimato dal comune.

Occorre precisare che sia la stima comunale sia quella del geom. Mitello considerano, a base dei loro calcoli, la superficie fondiaria (ossia la superficie minima del lotto edificabile prevista dal prg, diversa dalla superficie territoriale che invece corrisponde alla intera area di cui ciascun lottizzante dispone nell’ambito del comparto), superficie che, sempre nell’esempio in specie, come da norme tecniche di attuazione del vigente prg, è pari a 700 mq per ciascun lotto edificabile; inoltre, dette stime considerano l’indice di fabbricabilità fondiario (e non quello territoriale) che, sempre nel caso in esame, è pari a 1,422 mc/mq; in base a questi parametri il Comune ha stabilito, per il lotto tipo di mq 700, un valore di euro 93.460 (dal quale si desume un valore al mq pari ad euro – 93.460 : 700 mq = 133,51) e il geom. Mitello, per lo stesso lotto, un valore di euro 56.056 (dal quale scaturisce un valore al mq pari ad euro – 56.056 : 700 mq = 80,08 euro/mq).

Ciò premesso, essendo noto che nell’ambito di quasi tutti i comparti, i lottizzanti dovranno cedere al municipio circa il 60 % della superficie in loro possesso affinché possano essere realizzate le opere di urbanizzazione primaria e secondaria (tale percentuale, nota ed arcinota, si può comunque agevolmente dimostrare attraverso conteggi matematici che qui si omettono per ovvie ragioni di brevità), sempre ritornando all’esempio in parola, chi per ipotesi avesse nell’ambito del comparto C2 una superficie di 10.000 mq, ne potrebbe disporre, in termini di lotti edificabili, soltanto del 40 %, ossia di una superficie di 4.000 mq che, se moltiplicata per il valore al mq stabilito dal Comune darebbe un utile di euro 534.040 (4000 x 133,51 = euro 534.040), se invece moltiplicata per il valore a mq stabilito dalla ctu del geom. Mitello, darebbe un utile di euro 320.320 (4000 x 80,08 = euro 320.320).

L’esempio sopra riportato, ripetibile per ciascun tipo di comparto, dimostra in maniera eloquente che tutti i valori di stima inerenti i vari comparti, determinati sia dal Comune sia dal ctu, non possono essere applicati alla superficie territoriale posseduta dal lottizzando se non prima ridotti del 60 %; ciò significa, ad esempio, che in base alle due stime in considerazione, il valore del suolo nell’ambito del comparto C2, per il Comune dovrebbe essere pari ad euro 53,40 (534.040 : 10.000 mq = 53,40 euro/mq) e non ad euro 133,51, mentre per il ctu dovrebbe essere pari ad euro 32,03 (320.320 : 10.000 mq = 32,03 euro/mq) e non ad euro 80,08.

I valori così ridotti, sostituiti a quelli errati, indicati nei conteggi di mediazione aritmetica effettuata sia dal Comune sia dal ctu, condurrebbero a dei valori finali decisamente più bassi e più equi di quelli attualmente applicati dal Comune (infatti, sempre relativamente all’esempio in specie, il valore comunale scenderebbe ad euro 12,05 (133,51 x 0,40 = 53,40 + 9,00 + 28,03 = 90,43 : 3 = 30,14 x 0,40 = euro 12,05), quello del ctu ad euro 8,80 (80,08 x 0,40 = 32,03 + 9,00 + 25,00 = 66,03 : 3 = 22,01 x 0,40 = euro 8,80), compresa la decurtazione del 60 % per la mancanza di qualsiasi strumento attuativo).

 

Quindi, ritornando alle tre stime effettuate, non si può non riconoscere che dalle stesse scaturiscono, per lo stesso comparto, valori molto diversi fra loro (si consideri che secondo l’estimo dottrinale valori accettabili non devono discostarsi fra loro più del 10 %); quale di esse sarà la più attendibile?

Lo scrivente ritiene che la perizia dai risultati più vicini alla realtà (che comunque andrebbe rivista, soprattutto nella parte che riguarda la ricerca del costo tecnico di costruzione, oltre che a ribasso, considerato il perdurare della grave crisi economica in atto, ora ancora più aggravata dalla pandemia), nella quale sono indicati valori che possono ritenersi più vicini a quelli effettivi di mercato dei suoli in oggetto, qualora fossero già pronti per l’edificazione, sia quella del geom. Mitello; infatti, detto consulente, sino al punto in cui è giunto alla ricerca del più probabile valore di mercato in base al metodo estimativo del valore di trasformazione, grosso modo, ha ben operato, dopodiché, come già detto, è precipitato imbattendosi in una media aritmetica impossibile secondo le buone regole dell’estimo.

Quanto sia più congrua la stima del ctu rispetto a quella Comunale è dimostrato dal fatto che, con la prima si avrebbe una ragionevole incidenza suolo per appartamento edificabile (sul lotto di 700 mq si possono edificare due appartamenti di circa mq 140 ciascuno) di circa euro 28.000 euro, con la seconda, quella del Comune, una incidenza decisamente sproporzionata, di circa euro 46.700 euro.

Occorre però rammentare che le tre stime in oggetto esprimono il più probabile valore di mercato che i suoli assumerebbero in una libera contrattazione di compravendita qualora fossero subito edificabili e quindi già lottizzati, cosa che così non è per la maggior parte dei comparti.

Quindi, a questo punto il quesito che dovremmo porci, e che sarebbe stato opportuno porre al ctu in occasione del citato contenzioso, è il seguente: qual è oggi l’effettivo valore di questi potenziali “suoli” in considerazione dei tempi di attesa già decorsi e che molto presumibilmente dovranno ancora decorrere affinché diventino realmente edificabili? (In riferimento a questo aspetto sarebbe stato gradito da parte del geom. Mitello almeno un cenno, così dimostrando di aver compreso le finalità del contenzioso; infatti, ai cittadini grottagliesi del valore dei suoli edificabili, dopo 32/45 anni di potenziale edificabilità, non interessa un bel niente e non sanno cosa farsene; quello che chiedono è di pagare le imposte sulla base di un imponibile equo e di sapere per quanto altro tempo ancora dovranno essere sottoposti a questa condanna – domande nei confronti delle quali l’attuale amministrazione comunale è palesemente gravemente latitante).

Va considerato che i suoli di cui ai vari comparti sono potenzialmente edificabili già dal 1988, ossia dalla data di adozione dell’attuale piano regolatore generale, e che una parte di essi è addirittura potenzialmente edificabile da circa 45 anni, ossia dalla data di adozione del p.r.g. previgente (1975); questo, rappresenta l’aspetto più assurdo e più drammatico della vicenda che ci occupa, giacché occorrerebbe chiedersi se è mai possibile e se è normale che questi suoli sostino, paralizzati in una condizione di assoluto inutilizzo edificatorio, per un tempo così talmente lungo; c’è evidentemente qualcosa che non ha funzionato, che lo scrivente ascrive al vergognoso lasso di tempo intercorso tra l’adozione e l’approvazione dell’attuale prg e nella difficile gestione dei comparti, partoriti dallo stesso prg, a cui si è poi aggiunta la crisi economica tutt’ora in atto che certamente frena e non favorisce il nuovo sviluppo edilizio.

Per ritornare al quesito di cui sopra, va ammesso che rispondervi non è impresa semplice (il concetto di valore potenziale va riferito al confronto fra due momenti storici esattamente definibili; il primo momento è quello in cui la stima viene effettuata, il secondo momento è quello in cui l’area verrà edificata e si sarà sviluppata la sua potenzialità edificatoria; da tanto consegue che sulla determinazione del valore potenziale influisce il presumibile intervallo di tempo fra i due momenti); a mio parere, stando così le cose ed essendo ormai la situazione così assurda, paradossale e al di fuori di qualsiasi razionale logica, (si è ormai persa fiducia nel futuro, essendo già decorso un intervallo di tempo al di fuori di ogni ragionevole previsione e chissà quale altro intervallo di tempo, indefinibile, dovrà ancora decorrere) più che una risposta tecnica, sulla quale si potrebbe comunque disquisire, occorrerebbe una risposta di buon senso onde evitare che una imposta (IMU + TASI), che attualmente si configura come una vera e propria patrimoniale, possa trasformarsi in una massacrante e perpetua condanna a carico dei cittadini grottagliesi, condanna che, con buona probabilità, potrebbe trasferirsi ai loro figli e forse anche ai loro nipoti.

In definitiva, a parere dello scrivente, se si tenesse conto di tutte le considerazioni sin qui esposte, si potrebbe pervenire a risultati decisamente più equi.

È chiaro che in attesa di una urgente e quanto mai auspicabile riforma legislativa in materia (l’onorevole Bersani ha combinato il pasticcio e lui dovrebbe assumersi l’onere di risolverlo – si rammenta che la vicenda risale al DL 223/2006 che, all’art. 36, 2° comma, è intervenuto sulla nozione di area edificabile precisando che: “un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”) che riporti la tassazione di questi suoli riconsiderandoli agricoli sino al momento della loro effettiva utilizzabilità, è indispensabile che l’amministrazione comunale, oltre a ridurre ragionevolmente le valutazioni dei suoli compresi nei comparti “C” sulla base delle osservazioni sin qui esposte, si impegni a porre in atto, nel più breve tempo possibile, tutto quanto possa favorire, facilitare e accelerare la lottizzazione degli stessi (cosa che da tempo ha promesso che avrebbe fatto).

Sulla base di quanto sin qui argomentato, nella consapevolezza delle difficoltà di comprensione che possono essere state ravvisate dal lettore non tecnico competente in materia, lo scrivente, tenendo conto delle tre perizie già svolte e ritenendo superfluo espletarne altre, considerato che sia la perizia comunale sia quella del ctu presentano diverse incongruenze e sono entrambe errate nel risultato finale, in quanto scaturito attraverso una media di valori, per le ragioni già dette, non mediabili tra loro, propone, schematizzata nel seguente riquadro, una sua valutazione dei suoli in questione, che ritiene molto onesta e per nulla peregrina, la quale parte dai dati della stima che ritiene più vicina alla realtà.

Ovviamente, questo doveroso riconoscimento dell’effettivo valore dei suoli dei comparti “C”, oggi non è sufficiente; infatti, considerato quanto già ingiustamente richiesto ai cittadini grottagliesi e quanto da costoro sino ad oggi versato nelle casse comunali, sarebbe auspicabile una immediata sospensione della tassazione o, quanto meno, il ritorno ad una tassazione agricola essendo assolutamente necessario evitare che la “condanna” continui a perpetrarsi; ciò, in attesa di una rapidissima risoluzione della questione, sia a livello parlamentare, sia a livello locale laddove, non perdendo altro tempo, occorre intraprendere le necessarie iniziative urbanistiche che possano finalmente concretizzare tutte quelle legittime aspettative che i cittadini attendono da tempo.

Per ultimo, non si può non fare un cenno alla recente proposta di emendamento al bilancio di previsione 2020, lodevole nell’intenzione ma errata nella forma; infatti, la riduzione dei valori dei suoli compresi nei comparti “C” è cosa dovuta e sacrosanta che, per essere attuata, non può essere subordinata al reperimento di denaro dai vari capitoli di bilancio e non deve configurarsi come una concessione caritatevole bensì come un atto amministrativo dovuto.

 

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COMPARTO

 

STIMA CTU GEOM. MITELLO RIFERITA ALLA SUPERFICIE FONDIARIA.

Euro/mq

VALORI DESUNTI DALLA CTU MITELLO, RIFERITI ALLA SUPERFICIE TERRITORIALE.

Euro/mq

RIDUZIONE DEL 70 % PER I COMPARTI PRIVI DI QUALSIAI PIANO ATTUATIVO.

Euro/mq

C1 218,01 87,20 26,16
C2 80,08 32,03 9,61
C3 211,75 84,70 25,41
C4 84.08 33,63 10,09
C5 222,00 88,80 26,64
C6 73,44 29,38 8,81
C7 62,36 24,94 7,48
C8 101,37 40,55 12,16
C9 174,91 69,96 20,99
CIX 258,21 103,28 30,99
CX 248,90 99,56 29,87

 

La colonna n. 1 riporta i valori indicati nella CTU del geom. Mitello, riferiti alla superficie fondiaria (ossia alla superficie minima dei lotti edificabili);

La colonna n. 2 riporta i valori della superficie territoriale (ossia della superficie posseduta attualmente da ciascun lottizzando), calcolati dallo scrivente riducendo del 60 % i valori riferiti alla superficie fondiaria (si ribadisce, ciò in considerazione del fatto che circa il 60 % dell’area territoriale andrà ceduta al Comune per la costruzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria).

La colonna n. 3 riporta i più probabili valori di mercato dei suoli di cui ai vari comparti ed è stata calcolata apportando al valore riferito alla superficie territoriale (colonna 2) una riduzione del 70 % (anziché del 60 % come invece indicato dal Comune) in considerazione dei vergognosi tempi di attesa e della mancanza di piani attuativi.

Per ultimo non si può non evidenziare che, tenendo conto delle quotazioni indicate dallo scrivente, la riduzione recentemente riaccordata dal Comune (identica riduzione fu già concessa l’11.12.2009), pari al 40 %, non può configurarsi come uno sconto o un venire incontro ai cittadini.

Si allega tabella elaborata dallo scrivente sulla base dei dati estrapolati dalla ctu Mitello.

P.S. L’esempio relativo al comparto “C2” vale per tutti gli altri comparti sprovvisti di piano attuativo.

 

Geometra Antonio Santoro

                                               

                                                              TABELLA N. 2

  1 2 3 4
 

 

COMPARTO

 

 

 

STIMA CTU GEOM. MITELLO

VALORI DEFINITIVI CTU MITELLO, DESUNTI DA MEDIA ARITMETICA TAB. n. 14 DELLA CTU VALORI RIFERITI ALLA SUPERFICIE TERRITORIALE, PARI AL 40 % DEI VALORI DI CUI ALLA TAB. N. 14  

RIDUZIONE DEL 70 % PER ASSENZA STRUMENTI ATTUATIVI

C1 218,01 106,34 42,54 12,76
C2 80,08 38,03 15,21 4,56
C3 211,75 100,25 40,10 12,03
C4 84.08 43,36 17,34 5,20
C5 222,00 104,00 41,60 12,48
C6 73,44 37,15 14,86 4,46
C7 62,36 30,79 12,32 3,70
C8 101,37 63,79 25,52 7,66
C9 174,91 97,64 39,06 11,72
CIX 258,21 133,74 53,50 16,05
CX 248,90 128,63 51,45 15,44

 

La presente tabella riporta i risultati della stima redatta dal ctu, geom. Mitello; le colonne 1 e 2 sono state estrapolate dalla sua consulenza, le colonne 3 e 4 sono state elaborate dallo scrivente sulla base dei dati forniti dallo stesso ctu; infatti:

– in colonna 1 la valutazione effettuata dal CTU, riferita alla superficie fondiaria di ciascun comparto;

– in colonna n. 2 la valutazione, sempre riferita alla superficie fondiaria di ciascun comparto, che il ctu definisce come “i più probabili valori di mercato”, scaturiti in base alla media aritmetica tra valori dell’agenzia entrate, valori del comune e valori da egli stesso determinati, di cui alla colonna n. 1;

– in colonna 3 i valori di colonna 2 però rapportati alla superficie territoriale e quindi ridotti del 60 %;

– in colonna 4 i valori di colonna 3, ridotti del 70 % per tener conto della mancanza degli strumenti attuativi (riduzione già riconosciuta dal Comune nella percentuale del 60 %).

 

 

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Redazione Oraquadra

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